借地上の住宅を建て替えたいが、地主さんが承諾してくれない

1.借地上の住宅を建て替えたいが、地主さんが承諾してくれない。

このような借地に関するご相談にお答えいたします。 ①.借地にある住宅が古くなったので、建て替えたい。 ②.借地にある住宅を2世帯住宅に、建て替えたい。 ③.借地にある住宅をアパートに建て替えたい。 ④.周りはマンションが多いので、借地にある木造の店舗を、店舗付き 　の賃貸マンションにしたいのですが。 ⑤.借地にある住宅を売りたいのですが。 このようなケースで地主さんに相談に行ったが、地主さんから承諾の返事を頂けなくて、お悩みの方へ。

2.裁判所の借地非訟という制度があります。 　上記のような場合、基本は、地主さんとの話し合いを通し、 　お互いに納得の上、地主さんの承諾を得て、 　建て替え等をすることになるのですが………　

昭和の頃に最初の借地契約を結び、 その後長い年月を経て、建物は老朽化し、 地主さんも、借地人もそれぞれ世代交代し、 先代の地主、借地人にあった親しい関係も希薄になり、 さらに高度経済成長期を経て、 地価は当時の数十倍と上昇し、 その割に地代は契約当初から少ししか上がらず、 更新料の支払いでもめたことも、

　　このような借地特有の歴史的経緯や背景により、 　　地主さんとの関係も疎遠になり 　　承諾を頂けない場合もあります。 　　　　　　　　　　　　　　 　　　　 3.借地非訟事件の種類 そこで裁判所では借地非訟事件として下記の事件を扱っています。

①借地条件変更申立事件（借地借家法17-1） ②増改築許可申立事件（借地借家法17-2） ③土地賃借権譲渡・転貸許可申立事件（借地借家法19-1） ④競売又は公売に伴う土地賃借権譲渡許可申立事件（借地借家法20-1） ⑤借地権設定者の建物・賃借権譲受申立事件（借地借家法19-3、20-2）

4.借地非訟事件実例

□今の古い木造家屋を同程度の 　面積の住宅に建て替えたい。　　 　②増改築許可申立事件 　 □今の古い木造家屋を　　　　　　　　①借地条件変更申立事件 　アパートに建て替えたい。　　　　　②増改築許可申立事件 □今の古い木造家屋を、売却し　　　　②増改築許可申立事件 　買主が住宅を建てる計画。　　　　　③土地賃借権譲渡可申立事件 　　　　　　　　　　　　　　　　　　⑤借地権設定者の建物・ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃借権譲受申立事件 □今の古い木造家屋を、売却し　　　　①借地条件変更申立事件 　買主がアパートを建てる計画　　　　②増改築許可申立事件 　　　　　　　　　　　　　　　　　　③土地賃借権譲渡可申立事件　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　⑤借地権設定者の建物・ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃借権譲受申立事件 　　左の申立ごとに、許可及び財産上の給付等が決定されます。

このように借地非訟事件の申立は、 建物の種類（住宅・店舗・アパート等） 建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等） 建物の規模（床面積・階数等） さらには借地権の売買、賃貸と、 多岐にわたっています。

　申立のなかには、数十戸の部屋数のアパートを建てる 　ものもありましたが、このケースは、建築基準法や道路の 　制約により、計画を断念しました。 　また、一つの土地を二つに分割のうえ売却する 　（ここまでできるんですか）というようなケースもありました。

なお、借地非訟の実務に関する文献を挙げておきますので、 興味のある方は参考にしていただければと思います。 □詳解　借地非訟手続の実務　 　　　　編集　東京地裁借地非訟研究会　　新日本法規 　　　　＊この本は現在絶版になってます。 □借地非訟手続の実務　 　　　　編集　植垣勝裕　　新日本法規　　　 　　　　＊前の本の後継本 □借地非訟の実務　2003年10月改定新版　 　　　　大阪弁護士協同組合