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借地権・底地(貸地)の評価

このような時に私達にご相談ください。
当社では毎年多くの借地がらみの案件扱っております。

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地主さん（底地権者）の悩み

  • 適切な地代相場を知りたい

  • 更新料はいくらが妥当か

  • 底地を物納したい

  • 道路条件が悪く、境界もはっきりせず売却も出来ない

  • 底地の売却や有効活用をしたい

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借地人さんの悩み

  • 木造住宅を鉄骨3階建に建替えたい

  • 建物を子供に相続させたい

  • 建物を知人、第三者に売却したい

  • 更新料の支払いを地主さんから求められているが、
    　どうしたら良いのか。いくらが妥当な金額か。

  • 地代の値上げを地主さんから求められているが、
    　どうしたら良いのか。適正な水準はいくらか。

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川崎市における借地事情

  • 借地権の多い地域は川崎区の大師・田島地区、幸区、中原区に多く、借地契約開始時期も終戦直後からが多いようです。

  • これは戦後の人口増加、さらには京浜工業地帯を抱えている川崎市への急激な人口流入が起こりましたが、地主さんの多くは貸家を建てるまとまったお金もなかったようです。

  • また銀行も、当時は高度成長に突き進む戦後復興の最中、融資は敗戦から立ち直るべく大企業優先で、地主さんとしては融資など当てにできないので、土地を貸し出しすしか、土地利用の方法がなかったようです。

  • このような事情を背景に、川崎では大工場地域に近い上記地域に、借地契約が多く見られるようです。このため川崎市内で開催される、不動産相談会などでは借地関係のご相談が多く寄せられます。

  • 相談内容として多いのが、更新料の支払いの有無や払う場合にはその金額、地代の値上げまたは値下げ、建物の建て替え、借地権の売却などがあります。

  • これらの問題の根底には借地契約の両当事者である、賃貸人と賃借人双方が永い契約期間の間に代替わりしており、先代の当事者と比べて意志の疎通があまり良好といえないことも、問題を複雑にしているといえます。

  • もちろん契約開始時に比べて土地価格が何十倍にも上昇したこと、しかし地代はそれほど上がっていないことがそもそもの原因なんですが。

     

適正な地代とは・・・

　　 「○○あたりの地代は幾ら位ですか。」

　　このような質問に対し私は次のように答えています。
　「地代というのは借地契約の経緯によりまちまちで、一概にいくらと言えないですね。」

　ほんとうに役に立たない答えですみません。ただしこれにはもちろん理由があります
　ので少し説明させてください。

　
地代に開差が生じる理由として

　

  1. 何時から借りているか。
    　例えば最初の契約が戦前か戦後か。一般的に契約開始時期が古いほど地代は低い傾向が見られます。
     

  2. 地主と借地人との関係
    　知人、親戚、関係会社間の場合
     

  3. 権利金、更新料等の一時金の有無やその金額
    　　

  4. 最初の契約時の借地の状況
    　 借地人が田、林地を造成して宅地とした場合など契約時の地目
    　の状況により現在は同じ宅地でも価格が違うことがありました。
     

  5. 地主さんの借地経営の状況
    　これは私の経験則ですが、多くの借地を所有する地主さんの場合借 地に関する悩みも多い分借地に関する知識が豊富（地代に関する関心も高く）で、少ない借地を所有する地主さんに比べ、地代も高い（適正？）傾向があるように思います。（もちろん例外もあります）

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 6. 物件の所在する地域の特性
　 　理由はよくわかりませんが、川崎市の場合を見ていますと区によって地代に大きな開
　　差（支払地代がまちまち）がある区もあれば、一定の価格帯に納まる区もあります。


　　そして最後に以上のように色々理由がありますが、「一般的に普通の住宅なら主な経費である 　固定資産税等の3倍程度なら一応妥当な範囲と言われています」と付け加えます。

地主さんが貸している土地（底地）の価格について　

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底地の売買は大きく分けて二種類の価格があります。
一つは現借地人に売る場合です。これは売買の話が地主、借地人のどちらから出たのか、またそれぞれの抱えている経済的な事情により価格に幅が出ますが、基本的には（土地価格－借地権価格＝底地価格）となります。

例えば借地権割合が60％なら、底地価格は概ね40％となります。
　これは借地権者が底地購入後には完全所有権を取得するためです。
　基本的には普通底地の売買ではこのケースが一番多いです。

（なおこの割合は不動産価格の動向により高騰時には高く、下落時には低くなる傾向がます。）
 

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　次に底地を何らかの事情により借地人以外の第三者に売却する場合です。

　これはあくまで特殊な場合で、地主さんが何らかの事情を抱えています。
例えば相続や換金の必要があったり又は法律の定めにより第3者に売却するケースです。

　この場合の価格は現在支払われている地代を基にした価格になるため、なかなか買い手が現れず上記の底地価格より著しく低くなります。
　また、支払地代の額や契約更新の時期（借地契約の残りの期間）等により底地価格にも差が出ます。

　ただ最近は底地を積極的に購入する不動産業者もいるようで、動機としては当面は底地価格に見合った地代を得ながら将来借地人への売却や当該借地権の購入も視野に入れた長期的な観点で考えているようです。

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