不整形な間口2ｍ未満の土地
不動産の概要
○○市内の敷地面積約200㎡、そこに建物が建っていますが、6ｍ市道に面した間口が1.8ｍと2ｍ未満の袋地（今回のケースは旗竿地）の土地でした。
問 題 点
建築基準法では
建築物の敷地の間口は2ｍ以上（建築基準法第42条 敷地等と道路との関係）
とあります。間口が2ｍ未満の敷地は、接道義務を満たしていない土地ということで、市場価値が低下し、一般の消費者には売れず、不動産のプロという方に安値で買い叩かれ、通常の土地価格よりも大幅に評価は下がります。
なお、この間口2ｍ未満の土地には、建物が建っていましたので、建築確認概要書を調べたら、間口部分が2ｍ以上になるように隣地を賃借して建築確認を受けていました。ただしこの土地賃貸借契約書には、第三者への譲渡禁止の特約がありましたので、この土地を貸している地主さんに契約の詳細を確認したところ、この契約は第三者には引き継がれることはないとのことでしたので、その点も考慮して評価しました。
リフォームなら可能
ただし新築や増築などの床面積を増やす場合には、建築確認申請が必要になりますが、間口2ｍ未満の袋地でも、一般住宅であれば、リフォームする場合には建築確認申請は必要ないので、建物の柱等の主要構造部さえ残っていればリフォームなどは可能になります。
自治体による規制の違いに注意
東京都建築安全条例では袋地の路地状部分の長さによって、幅員に規制があります。
敷地の路地状部分の長さ 幅員
20ｍ以下のもの 2ｍ
20mを超えるもの 3ｍ
共同住宅など特殊建築物や大規模建築物等は各地方自治体の条例により接道義務が変わります。
第６条 延べ面積（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、その延べ面 積の合計）が 1,000平方メートルを超える建築物の敷地は、幅員６メートル以上の道路に接し、かつ、その道路 に接する長さは６メートル以上でなければならない。
第5条 床面積の合計の和が 100 平方メートルを 超えるものの敷地は、その用途に供する部分の床面積の合計に応じて、１箇所で次の表に掲げる長さで道路に接しなければならない。
学校等の用途に供する部分の床面積の合計 道路に接する長さ
100 平方メートルを超え 200 平方メートル以下のもの ４メートル以上
200 平方メートルを超え 500 平方メートル以下のもの ５メートル以上 500 平方メートルを超えるもの ６メートル以上